꼬마빌딩은 물론 고가주택 까지 국세청이 감정평가! 상속세 증여세 폭탄!

꼬마빌딩은 물론 고가주택 까지 국세청이 감정평가! 상속세 증여세 폭탄!

 

 

 

국세청 감정평가 관련하여

 

과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사･결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 부과과세 방식의  상속･증여세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항입니다.

 

매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세자가 보충적 평가방법으로 상속세를 신고하였는데  과세관청이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면,  감정을 통하여 확인된 시가를 적용하는 것이 조세공평뿐 아니라 시가주의 원칙 및 실질과세 원칙에  부합합니다.

 

 

 

공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속･증여 부동산을 대상으로  감정평가하는 것은 조세형평주의에 위배되지 않습니다.

 

위 관련 판례에서 보면 국세청이 직접 감정평가를 하는 것에 대한 문제는 없는 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

감정평가 범위 확대와 선정 기준 완화

 

국세청은 상속･증여받은 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해  2020년부터 부동산 감정평가 사업을 시행하여 왔습니다. 

 

2020년 ~ 2024년 기간 동안 꼬마빌딩 896건을 감정평가하여 신고액(5.5조원)대비  75%가 증가한 가액(9.7조원)으로 과세하였고,  올해는 관련 예산을 대폭 확대(45억원 → 96억원)하여 기존 꼬마빌딩 뿐만 아니라 고가 아파트와  단독주택까지 감정평가를 확대 시행하고 있습니다.

 

 

 

이전에는 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정 하였습니다.

 

2025년 부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나,  차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대 하였습니다.

 

 

 

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감정평가 대상 및 절차 

 

① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 감정기관에 의뢰하여  평가할 수 있다. 

 

다만, 부동산 감정평가 사업의 대상은 부동산등(부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. 

 

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 부동산 감정평가 대상을  선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여  추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 

 

1. 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억원 이상인 경우 (이전 1. 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상인 경우)  

 

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상인 경우

 

 

 

상속･증여세 신고기한 및 법정 결정기한

 

 

 

 

 

감정평가 내용을 보면

 

기준시가 60억 원으로 신고한 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정가액은 320억 원으로  증가율이 433%에 달했습니다. 

 

부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 더 컸으나,  신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았습니다.

 

 

 

 

 

 

올해 감정평가 대상에 포함된 주택의 감정 결과를 살펴보면,

 

 

 

 

 

 

매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중･소형 아파트의 신고가액보다 낮은  ‘세금역전’ 현상이 여럿 확인되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정리를 해 보면

 

앞으로 과세당국은 정해진 기준에 따라 감정평가를 확대할 계획이며, 시가보다 현저하게 낮은 기준시가로 신고하는 상속 및 증여 재산을 시가에 맞게 평가를 하여 납세자가 정당한 수준의 세금을 부담할 수 있도록 할 것입니다.

 

급격하게 증가하는 재산가액으로 인해 상속 및 증여에 대한 세부담이 늘어날 수 있으니 해당 재산에 대한 평가를 통해 납부할 재원을 미리 준비하실 필요가 있겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

관련 법 내용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 시점별 확인이 반드시 필요합니다.

해당 내용은 단순한 예시일 뿐 상황에 따라 모든 내용들은 달라질 수 있기 때문에 반드시 상담을 통한 판단이 필요할 것으로 보입니다.