다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일 종료 확정!

다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일 종료 확정

정부가 발표한 보완 조치까지 정리한 현실 설명서

정부가 2026년 2월 12일자로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 예정대로 2026년 5월 9일 종료된다고 발표했습니다.

 

그동안 시장에서는 “연장될 것이다”, “조정될 가능성이 있다”는 관측이 많았지만, 정부는 정책의 일관성과 예측 가능성을 이유로
연장은 없다고 못 박았습니다.

 

하지만 종료와 동시에 시장 혼란을 줄이기 위한 보완 조치도 동시에 발표되었죠.

 

이 글에서는 무엇이 어떻게 바뀌는지 5분 만에 이해할 수 있도록 정리했습니다.

 

 

1. 중과 유예 종료: 2026년 5월 9일, 변함 없다

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 추가로 20~30%p의 중과세율이 붙습니다.

이 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 면제(유예) 되고 있었는데, 정부는 이 “기한 연장 없이 종료”한다는 입장을 확정했습니다.

 

즉, 5월 10일부터는 다시 중과가 부활합니다.

하지만 그대로 적용하면 이미 거래를 준비 중인 사람들에게 부담이 생기기 때문에 아래의 보완 규칙이 등장합니다.

2. 핵심 보완 ①

유예 적용 기준을 “양도일 → 계약일”로 변경

기존 규정은 이랬습니다.

• 5월 9일까지 잔금·등기(양도)가 완료되어야 유예 적용

문제는 잔금일을 맞추기 어렵다는 것.
토지거래허가, 잔금일 조율, 임차인 문제 등 현실적으로 거래 일정은 변수가 많습니다.

 

그래서 정부는 이 부분을 보완해 5월 9일까지 ‘매매계약’을 체결하면 유예 적용(단, 이후 정해진 기간 내 양도해야 함)으로 변경했습니다.

 

쉽게 말해 “계약만 5월 9일 전까지 하면 된다” 는 구조입니다.

 

3. 핵심 보완 ②

기존 조정대상지역 vs 신규 조정대상지역

양도 시한이 다르게 적용된다

정부는 조정대상지역을 두 그룹으로 나누어 각각 다른 유예 기간을 적용했습니다.

 

(1) 기존 조정대상지역

 

강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역

• 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 4개월 내 잔금·등기

예를 들어,
5월 9일에 계약했다면
→ 9월 9일까지 양도 완료하면 유예 적용

 

(2) 2025년 신규 지정 조정대상지역

 

(기존 지역 외의 서울·수도권 일부 지역 등)

여기는 조정대상지역으로 새로 편입된 지역이기 때문에 준비 시간이 부족하다는 점을 고려해

• 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 6개월 내 양도

즉,
기존보다 2개월 여유가 더 부여됩니다.

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4. 핵심 보완 ③

임차인 있는 집도 매도할 수 있도록 ‘실거주 의무’ 완화

조정대상지역의 일부 주택은 토지거래허가제에 따라 매수자가 “즉시 입주(실거주)”해야 합니다.

문제는 임차인이 살고 있는 집은 입주가 불가능해 거래 자체가 거의 막혀 있었다는 점입니다.

 

정부는 이를 해결하기 위해 다음과 같이 완화했습니다.

임차인 있는 집의 경우

• 실거주 의무를 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 유예
• 단, 아무리 길어도 2028년 2월 11일 이전에는 입주해야 함

즉,
중간에 임차인 때문에 실거주 의무로 막히는 매도·매수 문제가 사실상 해소됩니다.

 

5. 추가 완화: 주택담보대출 ‘전입 의무’도 늦출 수 있다

규제지역에서는 주택담보대출을 받으면 원칙적으로 6개월 내 전입해야 합니다.

하지만 임차인이 살고 있어 전입이 불가능한 주택도 있죠.

정부는 전입 의무를 다음 중 “더 늦은 시점”까지 유예합니다.

• 대출 실행일 + 6개월
• 임대차계약 종료일 + 1개월

즉,
임차인이 나갈 때까지 기다렸다가 전입해도 규정 위반이 되지 않게 됩니다.

 

단, 이 규정은

✔ 매도인 = 다주택자
✔ 매수인 = 무주택자

거래에만 적용되는 한시적 특례입니다.

 

6. 무주택자로 한정되는 이유

실거주·전입 규제 완화가 투기 수요에게 악용되는 것을 막기 위한 조치입니다.

따라서 해당 보완 조치는 매수인이 무주택자일 때만 적용됩니다.

 

무주택 여부는

• 토지거래허가 신청 시점
  혹은
• 대출 신청 시점
  을 기준으로 판단합니다.

 

7. 법 개정·시행 시점

• 2026년 2월 13일부터 입법예고
• 2026년 2월 중으로 「소득세법 시행령」「부동산거래신고법 시행령」 개정을 완료하는 것이 목표

즉, 2026년 3월부터는 현장에서도 보완 조치가 바로 적용 가능한 일정입니다.

 

✔ 중과 유예 5월 9일 종료, 연장 없음
✔ 5월 9일까지 계약하면 유예 적용 가능
✔ 기존 지역은 4개월, 신규 지역은 6개월 내 잔금·등기
✔ 임차인 있는 집은 실거주 의무 유예
✔ 전입 의무도 임대차 종료 후까지 늦출 수 있음
✔ 매수인 무주택자에 한정
✔ 2월 중 법 개정 마무리 예정

 

이번 조치는 시장 혼란을 줄이며 다주택자 중과 정상화를 추진하기 위한 방향입니다.

 

정리

5월 9일 이후 중과는 부활하지만, 계약 기준 적용과 실거주·전입 의무 유예로 실수요 거래는 최대한 보호됩니다.

 

 

 

이해를 돕기 위한 참고자료 입니다.