조합원입주권 비과세와 장기보유특별공제 계산은?

조합원입주권 비과세와 장기보유특별공제 계산은?

 

 

 

조합원입주권 양도 시 비과세 요건

 

조합원입주권을 1개 보유한 1세대(비과세요건 충족)가 다음의 어느 하나의 요건을 충족하여  양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시  실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세합니다.

 

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

 

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것

 

 

 

위에서 비과세 요건은

 

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것 [취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중  거주기간이 2년 이상인 것]을 말합니다.

 

 

 

조합원입주권을 양도하는 경우

 

입주권 외에 다른 주택이없는 경우 양도가액 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있으며, 양도가액 12억원 초과분에 대해서는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

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재개발 재건축 장기보유특별공제 적용 시 보유기간과 거주기간 판단

 

관리처분계획인가일 이후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용한 기간은  보유기간에 포함합니다.

 

 

 

장기보유특별공제는 부동산(토지, 건물)에 대해 적용을 하는 것이며,

 

부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권에 대해서는 적용을 하지 않습니다.

 

 

따라서 조합원입주권을 양도하는 경우에는 주택에 해당하는 기간만 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

 

 

 

예를들어

 

김00씨는 

 

2016년 해당주택을 취득하여 거주하고 있으며,

 

2020년 관리처분계획인가

 

2024년 해당주택 조합원입주권을 양도하는 경우

 

 

장기보유특별공제 적용 시 관리처분계획인가일 ~ 양도일까지의 기간은 보유기간과 거주기간에서 제외되므로 김00씨는 해당주택 취득일 ~ 관리처분계획인가일 까지의 보유기간과 거주기간에 대해서만 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는 것입니다.   

 

 

 

취득일 ~ 양도일까지 8년 장기보유특별공제율(보유, 거주) 64% 적용이 아닌

 

취득일 ~ 관리처분계획인가일까지 4년 장기보유특별공제율(보유, 거주) 32%를 적용 받을 수 있는 것입니다.     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

해당주택 취득가액 8억원(2016.01.01), 양도가액 20억원(2024.03.01), 8년 보유 거주 가정을 하면

 

양도차익 : 20억원 - 8억원 = 12억원

 

과세대상 양도차익 : 12억원 X {(20억원 - 12억원) / 20억원} = 4.8억원

 

장기보유특별공제 : 4.8억원 X 64% = 3억 720만원

 

양도소득금액 : 1억 7,280만원

 

과세표준 : 1억 7,280만원 - 250만원 = 1억 7,030만원

 

양도소득세 : 4,470만원

 

 

 

해당주택 취득가액 8억원(2016.01.01), 양도가액 20억원(2024.03.01), 4년 보유 거주 가정을 하면

 

양도차익 : 20억원 - 8억원 = 12억원

 

과세대상 양도차익 : 12억원 X {(20억원 - 12억원) / 20억원} = 4.8억원

 

장기보유특별공제 : 4.8억원 X 32% = 1억 5,360만원

 

양도소득금액 : 3억 2,640만원

 

과세표준 : 3억 2,640만원 - 250만원 = 3억 2,390만원

 

양도소득세 : 1억 360만원

 

 

 

정리를 해 보면

 

조합원입주권 양도 시 비과세를 받으려면

 

해당 주택이 비과세 요건을 갖추고, 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내 해당 조합원입주권을 양도해야 합니다. (분양권을보유하지않은 경우로 한정)

 

 

 

재개발 재건축 관련 장기보유특별공제 적용은

 

조합원입주권 : 취득일 ~ 인가일

 

신축부동산 : 취득일 ~ 양도일 의 기간을 적용하는 것입니다.  

 

 

 

 

 

 

보다 자세한 내용은 동영상을 참고하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

관련 법 내용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 시점별 확인이 반드시 필요합니다.

해당 내용은 단순한 예시일 뿐 상황에 따라 모든 내용들은 달라질 수 있기 때문에 반드시 상담을 통한 판단이 필요할 것으로 보입니다.

 

 

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