종합부동산세 합산배제 및 특례신청, 더 이상 실수하지 말자!

종합부동산세 합산배제 및 특례신청, 더 이상 실수하지 말자!

 

 

 

종합부동산세는

 

과세기준일인 매년 6월 1일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여  인별로 합산한 결과, 

 

그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말하는 것입니다.

 

일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는  9.16. ~  9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1세대 1주택자 특례

 

1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로  소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말하는 것입니다.

 

과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및  다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 

 

세대원 중 1인이 1주택과 함께 신규주택(일시적2주택자)·상속주택·지방 저가주택을 소유한 경우에는  신청에 의해 1세대 1주택자로 봅니다.

 

 

 

신규주택 : 일시적 2주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 신규주택

 

상속주택 : 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 (지분율 40% 이하, 공시가격 6억원(비수도권 3억원)이하인 경우에는 기간 제한 없음)

 

지방 저가주택 : 비수도권 내 읍·면 지역 / 비수도권 내 동(洞) 지역 중 비광역시(세종시 포함) 지역 / 수도권 내 연천·옹진·강화군 지역

 

 

 

산출세액 계산 중

 

1세대 1주택자 세액공제 = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율 (한도는 80%)

 

 

연령별 공제율

 

60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)

 

 

 

보유기간별 공제율

 

5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

 

 

 

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종합부동산세 신고 시 대표적인 실수사례

 

과세기준일 때문에

 

2주택자인 김00씨는 주택을 양도하면서 과세기준일인 6월 1일을 지나서 해당 부동산에 대한 잔금을 받고  소유권이전등기를 하였습니다.

 

김00씨는 1세대 1주택자(공시가격 12억원)로 종합부동산세를 납부하지 않아도 되겠다고  생각을 했으나  과세기준일인 6월 1일을 지나 잔금를 수령하고 소유권이전등기가 되면서  과세기준일에는 2주택으로 판단하여 종합부동산세를 납부하게 된 경우 입니다.

 

 

 

배우자가 지방 저가주택을 취득해서

 

1세대 1주택자인 김00씨는 지방 소재 저가주택을 취득하면 계속 1세대 1주택자로 종합부동산세를  낼 수 있을것으로 생각하여 1세대 1주택 특례를 신청했으나 적용받지 못하였습니다.

 

김00가 기존주택과 지방 소재 저가주택을 함께 소유하였다면 1세대 1주택자로 볼 수 있으나, 

 

김00씨와  그 배우자가 각각 1주택을 보유했기 때문에 김00씨는 1세대 1주택자 적용을 받을 수 없게 되었습니다.

 

지방 저가주택은 1주택을 소유한 사람이 해당 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우에만  특례가 적용된다는 점을 유의하셔야 하겠습니다.

 

 

 

상속재산에 대한 소유자 신고를 하지 않아

 

6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 시.군.구청에 사실상 소유자를 신고할 수  있는데, 

 

이를 신고하지 않으면 주된 상속자가 상속재산을 전부 소유한 것으로 보아  종합부동산세가 부과됩니다. 

 

 

주된 상속자는

 

(1순위)민법상 상속지분율이 높은 사람

 

(2순위)지분율이 같은 경우 연장자

 

 

 

 

 

재건축 기간 대체주택을 양도소득세 비과세만 보고 늦게 양도해서

 

재건축 주택 완성일부터 3년 이내에 양도하면 양도소득세가 비과세 된다고 하여  대체주택 양도 시점을 미루다가 결국 2주택자로 판단하여 종합부동산세를 납부하게 되었습니다.

 

완성일로부터 3년 이내 대체주택 양도는 양도소득세에만 영향을 주는 것이고 종합부동산세에 대한 판단은 따로 하는 것입니다. 

 

그렇게 때문에 과세기준일인 6월 1일 이전 대체주택을 양도할 수 있다면  해당년도 종합부동산세는 납부하지 않을 수도 있겠습니다. 

 

 

 

재건축 주택(조합원입주권)을 취득하였으나 철거가 늦는 경우

 

재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이  실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과되므로,  해당 주택이 실질적으로 철거되었는지 반드시 미리 확인해야 합니다.

 

해당 주택이 아직 철거되지 않았더라도 3년 이내에 철거 예정이라면 취득일부터 최초로 도래하는  6월 1일이 지나기 전에 재건축조합에 신탁등기(소유권이전)를 하면 주택건설목적 멸실예정주택으로  합산배제 신고하여 종합부동산세 부담을 줄일 수 있겠습니다.

 

 

 

주택에 거주하지 않아서

 

합산배제 임대주택과 그 밖에 1주택을 소유한 경우 1세대 1주택자 적용을 받으려면 세대원 중 1명만이  그 1주택을 소유하면서 그 주택에 주민등록을 하고 실제 거주해야 합니다.

 

양도소득세와는 달리 종합부동산세는 예외가 없으므로 거주하지 않은 주택에 대해  1세대 1주택자 적용을 받을 수 없는 것입니다.

 

 

 

임대주택을 합법적으로 포괄양도 하였으나

 

임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 임대사업자가 임대주택 등록 후  임대의무기간(10년) 동안 계속 임대하여야 하는 것이며, 

 

민간임대주택법에 따라 임대주택을 합법적으로 양도하는 경우에도 임대기간이 승계 되지 않습니다.

 

임대의무기간(10년) 중에 임대주택을 양도하는 경우 경감받은 종합부동산세액과 이자상당가산액이  추징됩니다.

 

합산배제를 적용받는 임대주택은 임대의무기간이 지난 후에 양도하도록 합니다.

 

 

 

 

 

정리를 해 보면

 

부동산을 양도하면서 과세기준일인 6월 1일이 지난 후에 잔금을 수령하게 되면 해당연도 종합부동산세가  과세될 수 있으니 과세기준일 이전 양도할 수 있도록 하여야 하겠습니다.

 

 

지방 저가주택을 취득하면서 1세대 1주택자 적용을 받기 위해서는 세대원 중 1명만 주택을 소유하여야  하고 다른 세대원은 무주택이어야 합니다.

 

 

6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 시.군.구청에 사실상 소유자를 신고하지 않으면 주된 상속자가 상속재산을 전부 소유한 것으로 보아 종합부동산세가 부과됩니다.

 

 

재건축 기간 대체주택을 재건축주택 완성일로부터 3년 이내 양도하는 것은 양도소득세 비과세 관련 조건일 뿐 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 기준 2주택으로 판단 시 과세될 수 있습니다.

 

 

재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우에는 해당 주택이 철거되었는지 확인해야 하고 철거되지 않았다면 취득일부터 최초로 도래하는 6월 1일이 지나기 전에 재건축조합에  신탁등기(소유권이전)를 하면 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제(비과세) 신고하여  종합부동산세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

합산배제 임대주택과 그 밖에 1주택을 소유한 경우 1세대 1주택자 적용을 받으려면 세대원 중 1명만이  그 1주택을 소유하면서 그 주택에 주민등록을 하고 실제 거주를 해야 1세대 1주택자 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

임대주택 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 임대사업자가 임대주택 등록 후  임대의무기간(10년) 동안 계속 임대하여야 하는 것이며, 포괄양도를 하여도  경감받은 종합부동산세액과  이자상당가산액이 추징됩니다.

 

 

 

 

 

 

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