큰 집 줄께 작은 집 다오! 부모자식간 주택교환거래 잘못하면 세금폭탄!

큰 집 줄께 작은 집 다오! 부모자식간 주택교환거래 잘못하면 세금폭탄!

 

 

 

한 클라이언트가 질문이 있다고 하여...

 

현재 부모인 김00씨는 시가 20억원 정도의 아파트에 거주하고 계십니다. 

 

김00씨의 아들은 시가 10억원 정도의 아파트에 살고 있고 결혼을 하여 자녀 2명이 함께 살고 있습니다.

 

부모인 김00씨는 살기 좋은 조건을 갖추고 있는 곳에 위치하여 해당 주택과 아들이 살고 있는 주택을 교환하고자 합니다.

 

김00씨는 조용한 곳에서 편안한 노후를 보낼 수 있고 아들은 좋은 조건에서 자녀들을 키울 수 있기에 좋은 선택이 될 것이라고 생각합니다.  

 

 

김00씨는 아들의 주택과 교환거래를 하시고자 하는데 관련 세금들은 어떻게 되는지 궁금해 하십니다.

 

 

금액차이가 나는 두 주택을 맞교환 해도 문제가 없을까? 

 

 

 

 

 

관련 세금은 증여세, 양도소득세, 취득세 정도로 보여지는데...

 

먼저 증여세는

 

특수관계인 간의 거래에 있어서 주택의 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면  증여세를 과세하게 됩니다.

 

 

 

해당 사례에서 부모인 김00씨 주택 시가 20억원과 아들의 주택 시가 10억원을 기준으로

 

20억원 - 10억원 = 10억원 으로 해당 금액은 증여세 과세대상이 되며, 

 

여기에서 기준금액인 (시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 3억원을 제외한 금액

 

10억원 - 3억원 = 7억원 이 증여세 과세대상이 되겠습니다.

 

 

7억원에 대한 증여세는(공제없음) 2024년 기준 1.5억원, 2025년 개정 시 1.4억원이 되겠습니다.

 

여기에 결혼 출산 증여공제가 가능하다면 최대 1.5억원 까지 공제를 받을 수 있으며, 7억원 - 1.5억원 = 5.5억원이 되면서 2024년 기준 1.05억원, 2025년 개정 시 9,500만원이 되겠습니다.

 

 

 

김00씨의 주택 시가 20억원 을 증여했다면,

 

20억원 - 1.5억원(결혼 출산 성인 공제) = 18.5억원 으로 증여세 5.2억원을 납부해야 합니다.

 

 

시가 20억원 주택을 구입하기 위해 김00씨가 아들에게 현금 10억원을 증여하면

 

10억원 - 1.5억원(결혼 출산 성인 공제) = 8.5억원 으로 증여세 1.95억원을 납부해야 합니다.

 

 

 

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증여세 없이 거래할 수 있는 금액은 어떻게 될까?

 

부모인 김00씨의 주택 시가 12억원, 아들의 주택 시가 7.5억원으로 가정을 하면,

 

12억원 - 7.5억원 = 4.5억원 이며, 여기에 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)인 3억원을 제외한 1.5억원에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

해당 1.5억원에서 결혼 출산 성인공제(1.5억원)를 적용하면 0원으로 납부해야 할 증여세는 없습니다.

 

 

 

양도소득세는

 

양도소득세의 경우 해당 사례에서는 부모인 김00씨와 아들 모두 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

여기에서는 기준이 있을 수 있는데 먼저 주택가격 12억원 이하, 1세대 1주택자이면서 2년 이상 보유.거주 하여 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우라면 납부할 양도소득세는 없습니다.

 

그렇지만 다주택자이면서 중과세 대상일 경우에는 조금 더 자세하게 살펴 볼 필요가 있겠습니다.  

 

 

 

만약 부당행위계산 부인이 적용된다면,

 

부모인 김00씨의 주택 시가 20억원을 10억원에 양도한 것으로 판단하여 10억원을 기준으로 양도소득세를 납부하려 했으나 과세당국에서는 이를 원래 가격인 시가 20억원을 기준으로 양도소득세를 납부하도록 하는 것입니다.

 

여기에서도 시가 12억원 이하인 경우에는 부당행위계산 부인이 적용된다고 해도 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우라면 납부해야 할 양도소득세는 없습니다.

 

 

 

 

 

정리를 해 보면

 

부모자식간 주택교환거래를 하게 되는 경우에는 증여세와 양도소득세 관련 내용을 반드시 확인하고 진행할 수 있도록 해야 하고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우에는 일정한 금액 까지는 서로간 증여세 문제는 없을 수 있으며,

 

양도소득세 또한 비과세 요건을 갖춘 경우에는 부당행위계산 부인을 적용 하더라도 납부해야 할  양도소득세는 없습니다.

 

 

 

 

 

보다 자세한 내용은 동영상을 참고하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

관련 법 내용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 시점별 확인이 반드시 필요합니다.

해당 내용은 단순한 예시일 뿐 상황에 따라 모든 내용들은 달라질 수 있기 때문에 반드시 상담을 통한 판단이 필요할 것으로 보입니다.

 

 

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